房价下跌 房租上升 全民租房时代疑已经临近 - 黑龙江租房网
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房价下跌 房租上升 全民beplay体育网页版时代疑已经临近
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  首先看一下,如果市场出现调整,那么市场会怎么样,我不倾向于房地产出现拐点这一观点,因为拐点在数学上有定义。如果我们说房地产市场出现分化,分化的意思是什么?从理论上来说,如果房地产市场出现分化,过高的土地价格应该有调整,房地产价格会分化,这是理论上的说法。

  事实上,土地的价格到现在,一到四月份并没有升幅调整。第二,不同区域的房地产价格会明显有分化迹象,这是符合情况的。现在各个区域市场的价格分化非常严重。第三,同一物业类型的价格将会分化,一般来说商业地产,尤其写字楼和商铺价格,由于过去两三年没有明显上浮,仍然会上涨,住宅会下跌。假定我们认为市场的需求是真实的,由于消费者放弃去购买新房和二手房,租金价格也应该上涨,这是理论如此。

  但事实很意外,一到四月份,写字楼、商铺价格继续非常低迷,住宅价格下跌,房租价格与我们预期一样在上升。第四分化,远郊区县有明显下跌,理论如此,事实也是如此,远郊区县房地产价格供应量非常大,除此之外还受到限价房、经济使用房、小产权房的冲击。所以远郊区县房价的确稳定不了。第五,行业洗牌不可避免,有一些企业非常缺资金,有一些企业开始筹划收购兼并了。第六,尽管有各种各样的灾难,08、09年两年希望货币政策要有明显的放松,对开发贷款有明显的支持,这不太现实。从理论现实都是如此。因为一到四月,房地产企业开发贷款并没有明显减少,减少的是市场需求,减少的是按揭贷款。

  我们稍微分析一下,涉及到房地产资金总量5.85万亿,由公积金中心、商业银行贷出去的是5万亿,按揭贷款不良率低于2%,房地产开发贷款在所有22类行业中,贷款排在第9位不良率。按揭贷款不良率在22类行业中排在倒数第二或者第三。因此,对于房地产开发企业的开发贷款,它的风险程度大概是中等偏上,对于按揭贷款不良率非常低。整个开发贷和按揭贷占信贷余额比例大概占25%。这就涉及到另外一个问题,什么是对房地产企业适度信用支持,很多文章写,对房地产企业信贷支持已经过度,首先请先这些同志先定义适度,然后再定义过度。

  如果要说过度,我们只能说在过去几年对这个行业的信贷投放增长非常快,是否过度还不能定论。开发贷的因素,主要考虑现金流等因素,目前房地产企业水准比较差,主要差在哪一块?一个供应链整合能力,一个是财务能力。按揭贷款主要考虑是收入变动和按揭贷款比。

  我们来看一下4月份,有一些指数我们看出来不太一样,看数据有一些异乎寻常的地方,表明1到4月份,预示未来房地产价格走势,1到4月份土地储备价格在上升,开发商开发的速度在加快,主要城市的商品房房屋租赁价格都有所上升。另外一个特点,销售比仍然在上升。
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